Nhu cầu về nhà ở của các tầng lớp nhân dân luôn được quan tâm và không ngừng được cải thiện và nâng cao - Ảnh: vietnamnet.vn

Luận điểm nổi tiếng về lịch sử xã hội của C. Mác đã nêu rõ: “Người ta phải có khả năng sống đã rồi mới có thể “làm ra lịch sử”. Nhưng muốn sống được thì trước hết cần phải có thức ăn, thức uống, nhà ở, quần áo và một vài thứ khác nữa,...”⁽¹⁾. Điều đó cho thấy, nhà ở là nhu cầu cơ bản, thiết yếu của con người.

Vận dụng, phát triển sáng tạo quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin về sự phát triển xã hội, Đảng ta xác định rõ quan điểm: có chỗ ở thích hợp là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người trong quá trình xây dựng đất nước. Với quan điểm đó, Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm nhu cầu nhà ở của nhân dân; phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của các chính sách phát triển kinh tế - xã hội.

Xây dựng chủ nghĩa xã hội từ xuất phát điểm thấp, kinh tế nông nghiệp lạc hậu, bị thực dân phong kiến bóc lột, chiến tranh tàn phá nặng nề, khí hậu nhiệt đới, thiên tai bão lụt thường xuyên, trong các thời kỳ lịch sử, Đảng ta và Chủ tịch Hồ Chí Minh luôn đặc biệt quan tâm nhu cầu nhà ở các tầng lớp nhân dân. Chính sách về nhà ở, bố trí đất ở, phát triển khu dân cư, đô thị đáp ứng nhu cầu về chỗ ở không ngừng đổi mới. Chăm lo nhà ở của nhân dân đã trở thành một giá trị trong hệ giá trị phát triển kinh tế - xã hội.

Thực hiện đường lối đối mới, Đảng, Nhà nước đã đưa tiêu chí về nhà ở vào nhiều chương trình mục tiêu quốc gia, có nhiều chính sách tín dụng, chính sách hỗ trợ người dân để có chỗ ở an toàn, phù hợp. Các chính sách phát triển nhà ở phù hợp với khu vực thành thị và nông thôn, miền núi, vùng cao, biên giới hải đảo. Trong đó, đặc biệt quan tâm nhà ở của các gia đình chính sách, hộ nghèo, người lao động trong các khu công nghiệp, người dân vùng thường xuyên bão lũ, thiên tai,... Đồng thời, quan tâm tạo dựng thị trường bất động sản nhà ở đối với những người có nhu cầu ở các phân khúc khác nhau. Cùng với Luật Nhà ở, đã có nhiều cơ chế, chính sách cải thiện môi trường đầu tư, huy động mạnh mẽ các nguồn lực trong nước và nước ngoài vào phát triển nhà ở. Thị trường nhà ở thương mại phát triển mạnh mẽ, đáp ứng nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống của các tầng lớp dân cư.

Như vậy, nhu cầu về nhà ở của các tầng lớp nhân dân luôn được quan tâm và không ngừng được cải thiện và nâng cao. Phát triển nhà ở dân cư đã góp phần làm thay đổi hình ảnh, cảnh quan đất nước, phản ánh rõ nét thành tựu phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời, thành tựu phát triển nhà ở của nhân dân là tiền đề quan trọng của những thành tựu to lớn, toàn diện, có ý nghĩa lịch sử mà nước ta đạt được. Bên cạnh những thành tựu to lớn trong thực hiện chủ trương phát triển nhà ở, đến nay cũng còn những khó khăn, hạn chế.

Đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết Đại hội nhiệm kỳ 2016-2020, Văn kiện Đại hội XIII, trong phần “Thực hiện các đột phá chiến lược” đã nhận định: “Thể chế phát triển thị trường bất động sản và quyền sử dụng đất đang dần được hoàn thiện hơn, huy động được nguồn vốn cho phát triển kinh tế - xã hội. Nguồn cung và lượng giao dịch thành công ở các phân khúc thị trường bất động sản, nhất là nhà ở đều có sự tăng trưởng tốt⁽²). Các tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường đã hình thành và đi vào hoạt động ổn định, gồm: Hệ thống sàn giao dịch bất động sản, tư vấn, quản lý bất động sản, các tổ chức tài chính, tín dụng, các hiệp hội nghề nghiệp”⁽³⁾.

Đại hội chỉ rõ một số hạn chế, yếu kém trong quy hoạch, xây dựng đô thị, phát triển thị trường quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội: “Thị trường bất động sản còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, thiếu nguồn cung nhà ở giá thấp phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân”⁽⁴⁾.

Nhận xét trên đã đã thể hiện rõ đặc điểm của thị trường bất động sản nhà ở hiện nay. Đó là, sự quan tâm lớn nhất của các chủ thể là phải bảo đảm sự phát triển bền vững của thị trường đặc biệt này. Mặc dù cũng là một thị trường hàng hóa như các loại hàng hóa khác, thị trường nhà ở cũng phải chịu tác động của các quy luật thị trường như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và chịu ảnh hưởng của các nhân tố cung, cầu về nhà ở, số lượng các giao dịch về nhà ở, giá cả, cạnh tranh, các chính sách của nhà nước và chính quyền địa phương. Song, nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt, do vậy thị trường nhà ở có những đặc trưng riêng: phương thức chuyển nhượng đặc biệt, chi phí chuyển nhượng đặc biệt, địa điểm chuyển nhượng, các giao dịch nhà ở thường có trị giá lớn, tài sản có tính chất cố định, có khả năng thế chấp cao cho nên thị trường. Do đó, quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở được pháp luật bảo vệ, việc giao dịch và kinh doanh nhà ở luôn yêu cầu sự minh bạch, công khai.

Trong đó, bảo đảm quyền lợi khách hàng là mục tiêu hướng tới và là động lực phát triển của thị trường nhà ở. Đối với doanh nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh trong nền kinh tế thị trường, khách hàng giữ vai trò quyết định sự thành công hay thất bại. Bởi vậy, thực hiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển nhà ở, doanh nghiệp đồng thời phải bảo đảm mục tiêu lợi nhuận và hướng đến đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng.

Đại hội thẳng thắn chỉ rõ tiêu chí về nhà ở đặt ra đối với nhiệm kỳ 2016-2020 không hoàn thành chỉ tiêu về nhà ở xã hội mà Đại hội XII đã đặt ra: “Phát triển nhà ở xã hội chưa đạt mục tiêu đề ra”⁽⁵⁾.

Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các tầng lớp nhân dân, Đại hội XIII xác định phương hướng và giải pháp trọng tâm thời gian tới là đặt vấn đề nhà ở trong tổng thể nhiệm vụ, giải pháp phát triển xã hội, chăm lo con người: “Đẩy mạnh tuyên truyền mục tiêu giảm nghèo sâu rộng, khơi dậy ý chí chủ động, vươn lên của người nghèo, tiếp nhận và sử dụng có hiệu quả chính sách và nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước, của cộng đồng để thoát nghèo. Tiếp tục thực hiện Chương trình mục tiêu quốc gia giảm nghèo bền vững. Phát triển và mở rộng các loại hình nhà ở; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp; tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng chính sách xã hội. Phấn đấu đến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc khoảng 27 - 27,5 m2 sàn/người”⁽⁶⁾.

Như vậy, để đáp ứng nhu cầu xã hội, thúc đẩy nâng đời sống nhân dân, Đại hội đã chủ trương khuyến khích đầu tư phát triển thị trường bất động sản, phát triển, mở rộng các loại hình nhà ở. Thực hiện nhiệm vụ Đại hội XIII đã đề ra, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách, cơ chế thúc đẩy phát triển nhà ở.

Ngày 22-12-2021, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2161/QĐ-TTg, phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Chiến lược phát triển nhà ở đã thể hiện sâu sắc quan điểm, mục tiêu về diện tích, chất lượng, định hướng chính sách và các đề ra nhóm giải pháp toàn diện nhằm phát triển nhà ở gồm: Nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở theo chương trình mục tiêu, nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình và cá nhân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quản lý, vận hành nhà chung cư. Đây là chiến lược lớn của Đảng, Nhà nước về vấn đề nhà ở, tạo môi trường thuận lợi cho các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nhà ở.

Chiến lược phát triển nhà ở thể hiện rõ quan điểm toàn diện về vấn đề phát triển nhà ở và vai trò của các chủ thể trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở của nhân dân, một quyền cơ bản và là điều kiện phát triển con người Việt Nam:

“1. Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước. Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân.
2. Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội; Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường đáp ứng mọi nhu cầu của người dân, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại”⁽⁷⁾.
Chiến lược phát triển nhà ở cũng khẳng định rõ chính sách phát triển nhà ở, trong đó đặc biệt quan tâm phát triển nhà ở xã hội “Phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, nhằm giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho người dân đặc biệt tại khu vực đô thị, phấn đấu phát triển nhà ở tại khu vực nông thôn gắn với Chương trình mục tiêu quốc gia về xây dựng nông thôn mới”⁽⁸⁾.
Chính phủ cũng xác định rõ trách nhiệm của các chủ thể, các cấp các ngành, chủ sử dụng lao động trong việc phát triển nhà ở, bảo đảm chỗ ở cho người lao động. Theo đó, Chính phủ nêu rõ chỗ ở của công nhân phải là một phần của hạ tầng thiết yếu của khu công nghiệp. Với việc triển khai chủ trương này, sẽ khắc phục được hạn chế trong phát triển khu công nghiệp thiế đồng bộ hiện nay: “Bảo đảm chỗ ở ổn định cho công nhân và phát triển nhà ở công nhân gắn liền với trách nhiệm của người sử dụng lao động, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, chính quyền địa phương và các tổ chức công đoàn; theo phương thức phù hợp với yêu cầu của hoạt động sản xuất, quy định nhà ở công nhân là một hạ tầng thiết yếu của khu công nghiệp”⁽⁹⁾.

Đồng thời với quan tâm phát triển loại hình nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, lao động các khu công nghiệp, nhà ở công vụ, nhà ở nông thôn, Chính phủ quan tâm quản lý thị trường bất động sản, nhà ở thương mại, bởi đây là loại thị trường đặc biệt. Do vậy, xác định mục tiêu trọng tâm là phát triển thị trường bất động sản bền vững: “Phát triển thị trường bất động sản nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất trong phát triển nhà ở”⁽¹⁰⁾.

Cụ thể hóa Nghị quyết Đại hội XIII về phát triển thị trường bất động sản, nhà ở thương mại, Chính phủ xác định rõ:
“- Phát triển nhà ở thương mại theo dự án, gắn với phát triển đô thị, chương trình phát triển nhà ở, khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở chung cư cao tầng hiện đại, thân thiện với môi trường, phát thải thấp góp phần nâng cao chất lượng nhà ở, bảo đảm kết nối và đồng bộ hệ thống hạ tầng.

- Phát triển đa dạng loại hình sản phẩm nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán, có cơ cấu sản phẩm nhà ở phù hợp trong đó tăng tỷ trọng nhà ở thương mại có diện tích trung bình và giá cả hợp lý thông qua thị trường bất động sản nhà ở và các chính sách khuyến khích của Nhà nước.

- Nhà nước có chính sách đảm bảo việc phân bổ các nguồn lực phát triển nhà ở thông qua cơ chế thị trường, công khai, minh bạch”⁽¹¹⁾.

Một trong những mục tiêu của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia của Chính phủ giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 là phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp khả năng tài chính của người có thu nhập thấp và trung bình.
Thị trường bất động sản, nhà ở thương mại do các doanh nghiệp đầu tư cung cấp cho thị trường là một phần quan trọng, là thị trường nhiều tiềm năng, ngày càng lớn. Bất động sản nhà ở tăng trưởng ở các phân khúc được thúc đẩy từ cả hai yếu tố cung và cầu, cộng hưởng với mặt bằng lãi suất thấp, pháp lý được nới lỏng. Dân số gia tăng gắn với nhu cầu nhà ở, đặc biệt là tại các trung tâm kinh tế, văn hóa giáo dục của đất nước, có mật độ dân số cao.

Sự tăng trưởng của thị trường bất động sản chủ yếu là do các công ty cấu trúc lại hoạt động và phục hồi sau tác động tiêu cực của đại dịch Covid -19, sự hỗ trợ từ các gói kích thích kinh tế của Chính phủ, lãi suất ở mức thấp, đẩy mạnh giải ngân đầu tư công và những nút thắt chính sách được gỡ bỏ; dòng kiều hối tiếp tục ổn định, dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam. Trong ngắn hạn, gói kích thích kinh tế của Chính phủ mang lại hiệu quả tích cực đến thị trường bất động sản, nhà ở thương mại, bên cạnh đó là việc cải thiện sức mua của người dân cũng như cải thiện kỳ vọng thu nhập trong tương lai. Do đó, Việt Nam là thị trường bất động sản tiềm năng có sức hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Động lực tăng trưởng cho ngành bất động sản, nhà ở còn từ xu hướng đô thị hóa và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu cả về số lượng lẫn giá trị tài sản, lượng xe ô tô cá nhân đang tăng nhanh cũng sẽ tác động lớn đến nhu cầu về một số phân khúc căn hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền.

Theo báo cáo cáo của Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh tại diễn đàn kinh tế - xã hội 2023: “hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản là một trong 21 ngành kinh tế “bậc 1”, là nhóm có quy mô lớn nhất, có tính lan tỏa rất lớn trong 5 nhóm ngành kinh tế (từ bậc 1 - bậc 5) với tổng số 1.571 ngành kinh tế của cả nước”⁽¹²⁾.

Theo số liệu báo cáo Thịnh vượng năm 2022 của Tập đoàn tư vấn bất động sản hàng đầu thế giới Knight Frank (Anh), mặc dù có giảm so với năm 2020, số người siêu giàu và giàu của Việt Nam năm 2021 là 1.234 người siêu giàu và 72.135 người giàu. Knight Frank dự báo, số người siêu giàu tại Việt Nam sẽ tăng 26% mỗi năm từ 2022 đến năm 2026, đạt đến con số ước 1.551 người. Trong đó, số người giàu có thể sẽ tăng đến 114.807 người năm 2026, tức là cứ khoảng 850 người Việt Nam sẽ có 1 triệu phú USD⁽¹³⁾.

Trên cơ sở đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã công bố những dự án mới, hứa hẹn những tín hiệu tích cực cho nguồn cung trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, lượng cung này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu lớn của người dân.

Trước bối cảnh thực hiện chính sách phát triển thị trường bất động sản, nhà ở thương mại có những khó khăn cần tháo gỡ, ngày 11-3-2023, Chính phủ đã ra Nghị quyết số 33/NQ-CP Về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Chính phủ nêu rõ: “Có chính sách phù hợp thúc đẩy thị trường, tập trung cho an sinh xã hội, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà công nhân đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các đối tượng thu nhập thấp”. Đồng thời, “Huy động nguồn lực của xã hội, đặc biệt là của các doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế bất động sản lớn; có cơ chế, thu hút nguồn lực của các nhà đầu tư nước ngoài để phát triển thị trường bất động sản, phát triển nhà ở xã hội”⁽¹⁴⁾.

Tại Nghị quyết số 33/NQ-CP, Chính phủ yêu cầu, “Tôn trọng và tuân thủ quy luật thị trường, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, lĩnh vực bất động sản bình đẳng với các ngành nghề, lĩnh vực khác. Giá cả bất động sản phải phù hợp quy luật thị trường, là động lực để thúc đẩy phát triển”.

Chính phủ xác định mục tiêu: “Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, tăng nguồn cung, đồng thời điều chỉnh cơ cấu sản phẩm thị trường bất động sản hợp lý hơn, chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân trong đó:

- Đẩy mạnh phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư và kịp thời giải quyết các thủ tục về đất đai, xây dựng của các dự án bất động sản để tăng nguồn cung cho thị trường.

 Thúc đẩy thị trường bất động sản thông qua chính sách hỗ trợ nguồn vốn để triển khai thực hiện các dự án khả thi, hiệu quả”⁽¹⁵⁾.

Với sự nỗ lực của các chủ thể, sự chỉ đạo sâu sát của Chính phủ, các cơ chế, chính sách được hoàn thiện và triển khai hiệu quả, sự quan tâm đầu tư một cách bài bản, chuyên nghiệp của các doanh nghiệp, sự tin tưởng của khách hàng, chủ trương phát triển nhà ở của Đảng, Nhà nước, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 với các mục tiêu, nhiệm vụ cụ thể được thực hiện sẽ góp phần phát triển xã hội, con người Việt Nam, thúc đẩy thực hiện mục tiêu phát triển đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2045 mà Đại hội XIII đã đề ra.

_________________

Ngày nhận: 14-9-2023; Ngày bình duyệt: 17 -9-2023; Ngày duyệt đăng: 27-9-2023.

(1) C. Mác và Ph.Ăngghen: Toàn tập, t.3, Nxb Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội, 1995, tr.40.

(2) Loại hình nhà ở cho thuê bước đầu được xây dựng, phát triển. Các sản phẩm bất động sản hiện đại, tích hợp được hình thành, chất lượng sản phẩm từng bước được cải thiện, đặc biệt phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản xanh, bất động sản thông minh, an toàn.

(3), (4), (5), (6) ĐCSVN: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, t.II, Nxb Chính trịquốc gia Sự thật, Hà Nội, 2021, tr.32-33, 63, 69, 138.

 (7), (8), (9), (10), (11) https://chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=204747&tagid=6&type=1

(12) https://diendankinhte.quochoi.vn/tham-luan2/giai-phap-can-co-phat-trien-ben-vung-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam.html.

(13)https://cafebiz.vn//knight-frank-nam-2026-cu-850-nguoi-viet-nam-se-co-1-trieu-phu-usd-20220407191220027.chn.

(14), (15)  https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=207570.