Phát triển nhà ở xã hội là một trong những chương trình ưu tiên trong các kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội - Ảnh: IT

1. Khái niệm về nhà ở xã hội

Thuật ngữ “nhà ở xã hội” được sử dụng khá phổ biến ở các quốc gia nhưng chưa có định nghĩa thống nhất và được hiểu theo nhiều cách khác nhau, được gọi bằng nhiều tên khác nhau. Đối tượng của chính sách nhà ở xã hội (NOXH) cũng khác nhau. Tuy vậy, các quan điểm đều thống nhất NOXH là nhà ở được nhà nước hoặc được các tổ chức phi lợi nhuận hỗ trợ, phổ biến là nhà nước hỗ trợ và cũng có nhiều tên gọi khác nhau cho các loại nhà do nhà nước hỗ trợ.

Gần với khái niệm NOXH là khái niệm “nhà ở vừa túi tiền” (affordable housing), thuộc dạng nhà ở thương mại. Chủ đầu tư của affordable housing thường xây dựng những căn hộ có giá phù hợp nhất với thu nhập của đại đa số người dân.

Trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 ban hành kèm theo Quyết định số: 2127/QĐ-TTg, ngày 30-11-2011 của Thủ tướng Chính phủ, NOXH được xác định là loại hàng hóa có sự hỗ trợ của Nhà nước để giảm giá thành, giúp cho các đối tượng chính sách, người nghèo, thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên không có khả năng chi trả theo cơ chế thị trường có điều kiện cải thiện chỗ ở.

Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: NOXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. Theo Điều 53 Luật Nhà ở, có 3 hình thức phát triển NOXH gồm Nhà nước, doanh nghiệp và hộ gia đình đầu tư.

Như vậy, khái niệm NOXH được sử dụng chính thức trong các văn bản quản lý nhà nước, chỉ loại hình nhà ở được nhà nước hỗ trợ, hoặc cho người bán, hoặc cho người mua với giá cả giao dịch thấp hơn giá thị trường. Trong thực tế, loại nhà này được hiểu là nhà giá rẻ hoặc nhà ở dành cho người có thu nhập thấp được cung cấp dưới các hình thức thuê, thuê mua, mua.

Quan điểm, chính sách phát triển nhà ở quốc gia là tập hợp các quan điểm, biện pháp, công cụ, giải pháp mà nhà nước ban hành để phát triển nhà ở. Trong chính sách phát triển NOXH ở các nước, chính phủ giữ vai trò chủ đạo, kiến tạo chính sách, đặc biệt là chính sách tạo quỹ đất, chính sách thuế và chính sách tín dụng ưu đãi để hỗ trợ phát triển các dự án NOXH cũng như hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người dân để mua, thuê NOXH phù hợp với mỗi loại đối tượng. Trong nhiều năm qua, Việt Nam đã có nhiều chủ trương ở tầm quan điểm, chính sách và quy định cụ thể về phát triển NOXH để góp phần thực hiện chủ trương bảo đảm an sinh, công bằng và tiến bộ xã hội trong từng bước và toàn bộ quá trình phát triển.

2. Chính sách phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay

Thực hiện đường lối đổi mới, Đảng ta luôn quan tâm, đổi mới chính sách nhà ở. Chính sách về nhà ở thể hiện trong các nội dung về bảo đảm an sinh xã hội tại các nghị quyết của Đảng. Trong Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội (bổ sung, phát triển năm 2011), Đảng ta xác định “Chính sách xã hội đúng đắn,... kết hợp chặt chẽ, hợp lý phát triển kinh tế với phát triển văn hóa, xã hội, thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội ngay trong từng bước và từng chính sách; phát triển hài hòa đời sống vật chất và đời sống tinh thần, không ngừng nâng cao đời sống của mọi thành viên trong xã hội về ăn, ở, đi lại, học tập, nghỉ ngơi, chữa bệnh và nâng cao thể chất,...”⁽¹⁾.

Đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết Đại hội XII nhiệm kỳ 2016-2020, Đại hội XIII của Đảng, trong phần “Thực hiện các đột phá chiến lược” đã nhận định: “Thể chế phát triển thị trường bất động sản và quyền sử dụng đất đang dần được hoàn thiện hơn, huy động được nguồn vốn cho phát triển kinh tế - xã hội. Nguồn cung và lượng giao dịch thành công ở các phân khúc thị trường bất động sản, nhất là nhà ở đều có sự tăng trưởng tốt⁽²⁾... Đồng thời, Đại hội XIII chỉ rõ một số hạn chế, yếu kém trong quy hoạch, xây dựng đô thị, phát triển thị trường quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp, NOXH: “Thị trường bất động sản còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, thiếu nguồn cung nhà ở giá thấp phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân”⁽³⁾. Đại hội thẳng thắn chỉ rõ hạn chế trong nhiệm kỳ là đã không hoàn thành chỉ tiêu về nhà ở xã hội mà Đại hội đã đề ra: “Phát triển nhà ở xã hội chưa đạt mục tiêu đề ra”⁽⁴⁾.

Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các tầng lớp nhân dân, Đại hội XIII xác định phương hướng và giải pháp trọng tâm thời gian tới là đặt vấn đề nhà ở xã hội trong tổng thể nhiệm vụ, giải pháp phát triển xã hội, chăm lo con người: “Đẩy mạnh tuyên truyền mục tiêu giảm nghèo sâu rộng, khơi dậy ý chí chủ động, vươn lên của người nghèo, tiếp nhận và sử dụng có hiệu quả chính sách và nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước, của cộng đồng để thoát nghèo. Tiếp tục thực hiện Chương trình mục tiêu quốc gia giảm nghèo bền vững. Phát triển và mở rộng các loại hình nhà ở; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp; tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng chính sách xã hội. Phấn đấu đến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc khoảng 27 - 27,5 m2 sàn/người”⁽⁵⁾.

Cụ thể hóa quan điểm của Đảng, đã có nhiều chính sách phát triển nhà ở xã hội được ban hành⁽⁶⁾. Sự phát triển của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về NOXH cho thấy nhiều quan điểm đổi mới và có tính đột phá. Theo đó, Việt Nam xác định rõ trách nhiệm của Nhà nước, xã hội, người dân và mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp phát triển nhà ở trong thời kỳ mới; bảo đảm giải quyết chỗ ở cho các đối tượng nói chung, đồng thời coi trọng và ưu tiên hỗ trợ về NOXH phục vụ người có công với nước, người nghèo ở đô thị, nông thôn, công nhân, sinh viên... cũng như ưu tiên thực hiện ở các vùng thường xuyên chịu tác động bất lợi của thiên tai, bão lũ. Trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã đề ra mục tiêu đến năm 2020, phấn đấu xây dựng diện tích NOXH là 12,5 triệu m2, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho 80% sinh viên, 70% công nhân và hỗ trợ cho 500.000 hộ gia đình nghèo ở khu vực nông thôn.

Đặc biệt, Luật Nhà ở năm 2014 đã xác định rõ mục tiêu phát triển nhà ở phải bảo đảm tạo môi trường để phát triển đồng thời hai loại nhà ở, gồm nhà ở thương mại và NOXH; quy định rõ phát triển nhà ở phải theo quy hoạch và có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển tự phát, lệch pha cung - cầu. Đồng thời, cụ thể hóa các cơ chế ưu đãi, quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong phát triển NOXH để phục vụ các đối tượng có khó khăn về nhà ở, nhưng không có khả năng chi trả theo cơ chế thị trường; xóa bỏ một số thủ tục hành chính gây phiền hà cho doanh nghiệp và người dân trong kinh doanh nhà ở.

Ngày 25-01-2017, Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 03/CT-TTg về đẩy mạnh phát triển NOXH. Trong đó, nêu rõ: “Các bộ, ngành và tỉnh ủy, thành ủy, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải có quyết tâm và xác định việc phát triển NOXH, nhất là nhà ở cho công nhân là một nhiệm vụ chính trị, trong đó chính quyền địa phương là cấp quyết định sự thành công của chương trình phát triển NOXH, nhất là nhà ở cho công nhân”. Đồng thời, yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ ngành tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện thể chế bổ sung điều chỉnh cơ chế, chính sách phát triển NOXH, nhà ở cho công nhân phù hợp với tình hình mới.

Như vậy, Việt Nam đã ban hành khá nhiều cơ chế, chính sách phát triển NOXH để hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng có khó khăn, thu nhập thấp tại cả khu vực đô thị và nông thôn. Trong đó, Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 về phát triển và quản lý NOXH, Chỉ thị số 03/CT-TTg về đẩy mạnh phát triển NOXH, với các quy định cụ thể về hỗ trợ, ưu đãi để tạo điều kiện thuận lợi, thông thoáng cho các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước, nước ngoài tham gia đầu tư phát triển NOXH.

Quỹ đất để phát triển NOXH đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị được quy định cụ thể như sau:

- Tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NOXH.

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng NOXH trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng NOXH bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng NOXH thì chuyển giao quỹ đất này cho UBND cấp tỉnh nơi có dự án).

- Đối với dự án dưới 10ha, có thể linh động nộp bằng tiền, quỹ đất, quỹ nhà tương đương với giá trị đó. Theo đó, dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NOXH, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NOXH trên phạm vi địa bàn.

- Đối với trường hợp bố trí quỹ đất 20% để xây dựng NOXH không phù hợp với quy hoạch của địa phương hoặc có bố trí nhưng không đủ quỹ đất 20% để xây dựng NOXH thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.

- Trường hợp Nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng NOXH bằng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi bàn giao quỹ đất này cho Nhà nước.

Khi bàn giao quỹ đất 20% để xây dựng NOXH cho Nhà nước thì chủ đầu tư dự án được hoàn trả (hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước) các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phí hợp pháp khác theo quy định của pháp luật mà chủ đầu tư đã thực hiện đối với quỹ đất 20% phải bàn giao. Số tiền còn lại chưa được hoàn trả hoặc khấu trừ (nếu có) được tính vào chi phí đầu tư xây dựng NOXH do Nhà nước đầu tư.

- Trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng NOXH theo dự án bằng nguồn vốn ngân sách Trung ương thì việc bố trí quỹ đất thực hiện theo quy định như sau:

Đối với dự án xây dựng NOXH được bố trí nguồn vốn ngân sách Trung ương từ 50% tổng mức đầu tư của dự án trở lên thì UBND cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng để xem xét, quyết định việc lựa chọn quỹ đất để triển khai thực hiện dự án;

Đối với dự án xây dựng NOXH được bố trí nguồn vốn ngân sách Trung ương dưới 50% tổng mức đầu tư của dự án thì UBND cấp tỉnh nơi có dự án xem xét, quyết định việc lựa chọn quỹ đất để triển khai thực hiện dự án.

Ngày 22-12-2021, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2161/QĐ-TTg, Phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Chiến lược phát triển nhà ở đã thể hiện sâu sắc quan điểm, mục tiêu về diện tích, chất lượng, định hướng chính sách và đề ra các nhóm giải pháp toàn diện nhằm phát triển nhà ở, gồm: Nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở theo chương trình mục tiêu, nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình và cá nhân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quản lý, vận hành nhà chung cư. Đây là chiến lược lớn của Đảng, Nhà nước về vấn đề nhà ở, tạo môi trường thuận lợi cho các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nhà ở.

Chiến lược phát triển nhà ở thể hiện rõ quan điểm toàn diện về vấn đề phát triển nhà ở và vai trò của các chủ thể trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở của nhân dân, một quyền cơ bản và là điều kiện phát triển con người Việt Nam. Trong đó, nhấn mạnh Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường đáp ứng mọi nhu cầu của người dân, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại⁽⁷⁾.

Chiến lược phát triển nhà ở thể hiện sự quan tâm phát triển nhà ở xã hội “Phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, nhằm giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho người dân đặc biệt tại khu vực đô thị, phấn đấu phát triển nhà ở tại khu vực nông thôn gắn với Chương trình mục tiêu quốc gia về xây dựng nông thôn mới”⁽⁸⁾.

Chính phủ cũng xác định rõ trách nhiệm của các chủ thể, các cấp, các ngành, chủ sử dụng lao động trong việc phát triển nhà ở, bảo đảm chỗ ở cho người lao động. Chỗ ở của công nhân phải là một phần của hạ tầng thiết yếu của khu công nghiệp. Với việc triển khai chủ trương này, sẽ khắc phục được hạn chế trong phát triển khu công nghiệp thiếu đồng bộ hiện nay: Bảo đảm chỗ ở ổn định cho công nhân và phát triển nhà ở công nhân gắn liền với trách nhiệm của người sử dụng lao động, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, chính quyền địa phương và các tổ chức công đoàn; theo phương thức phù hợp với yêu cầu của hoạt động sản xuất, quy định nhà ở công nhân là một hạ tầng thiết yếu của khu công nghiệp.

Trước bối cảnh thực hiện chính sách phát triển thị trường bất động sản, nhà ở thương mại có những khó khăn cần tháo gỡ, ngày 11-3-2023, Chính phủ đã ra Nghị quyết số 33/NQ-CP Về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Chính phủ nêu rõ: “Có chính sách phù hợp thúc đẩy thị trường, tập trung cho an sinh xã hội, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà công nhân đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các đối tượng thu nhập thấp”. Đồng thời, “Huy động nguồn lực của xã hội, đặc biệt là của các doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế bất động sản lớn; có cơ chế, thu hút nguồn lực của các nhà đầu tư nước ngoài để phát triển thị trường bất động sản, phát triển nhà ở xã hội”⁽⁹⁾.

Chính phủ xác định mục tiêu: “Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, tăng nguồn cung, đồng thời điều chỉnh cơ cấu sản phẩm thị trường bất động sản hợp lý hơn, chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân,...”⁽¹⁰⁾.

Với sự nỗ lực của các chủ thể, sự chỉ đạo sâu sát của Chính phủ, các cơ chế, chính sách được hoàn thiện và triển khai hiệu quả, sự quan tâm đầu tư một cách bài bản, chuyên nghiệp của các doanh nghiệp, sự tin tưởng của khách hàng, Chủ trương phát triển nhà ở của Đại hội XIII, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 sẽ đạt các mục tiêu, nhiệm vụ đã đề ra, góp phần thúc đẩy thực hiện mục tiêu bảo đảm tiến bộ, công bằng trong từng bước phát triển, phát triển xã hội, con người Việt Nam, thúc đẩy phát triển đất nước phồn vinh, hạnh phúc mà Đại hội XIII của Đảng đã đề ra.

_________________

Bài đăng trên Tạp chí Lý luận chính trị số 547 (tháng 9-2023)

Ngày nhận: 2-9-2023; Ngày bình duyệt: 6-9-2023; Ngày duyệt đăng: 14-9-2023.

(1) https://tulieuvankien.dangcongsan.vn

(2) Loại hình nhà ở cho thuê bước đầu được xây dựng, phát triển. Các sản phẩm bất động sản hiện đại, tích hợp được hình thành, chất lượng sản phẩm từng bước được cải thiện, đặc biệt phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản xanh, bất động sản thông minh, an toàn.

(3), (4), (5) ĐCSVN: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, t.II, Nxb Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội, tr.63, 69, 138.

(6) Luật Nhà ở 2005; Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06-9-2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005; Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg, Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg, Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách đẩy mạnh phát triển nhà ở cho sinh viên, công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; Luật 34/2009/QH12 Sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30-11-2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030; Luật Nhà ở năm 2014; Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Nhà ở năm 2014; Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 25-01-2017 của Thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh phát triển NOXH; Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 01-01-2018 của Chính phủ “về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện kế hoạch nhà nước năm 2018” đã xác định nhiệm vụ “Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, tiếp tục triển khai có hiệu quả các chương trình phát triển nhà ở quốc gia, nhất là các chương trình hỗ trợ nhà ở cho hộ nghèo”, trong phần phụ lục, giao Bộ Xây dựng “Hoàn thành dứt điểm chính sách hỗ trợ về nhà ở đối với người có công với cách mạng trong năm 2018. Đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp; tập trung nguồn lực để tiếp tục triển khai có hiệu quả các chương trình phát triển nhà ở quốc gia, nhất là các chương trình hỗ trợ nhà ở cho hộ nghèo, người có công với cách mạng”; “Nghiên cứu, xây dựng, đề xuất cơ chế chính sách, mô hình hợp lý để huy động các nguồn lực thúc đẩy việc phát triển NOXH khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp; cơ chế chính sách để khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá thấp tại một số đô thị lớn; kiểm soát chặt chẽ việc quy hoạch và khai thác, sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị dành cho phát triển NOXH”.

(7), (8) https://chinhphu.vn.

(9), (10) https://vanban.chinhphu.vn.